買新家爽當「省」長 換屋退稅三祕訣一次看懂

人生每過一個不同階段，例如青年出社會、小孩出生及就學，或是工作環境改變時，一家之主就可能要開始煩惱換房的問題，這時若能搞懂稅法當中的三大「重購退稅」秘訣，可就大大幫全家人省下一筆辛苦錢！

「重購退稅」究竟是退什麼稅呢？當家人賣掉舊屋、換購新屋時，可以退的類型共有三種，第一種是綜合所得稅，第二種是房地合一稅，第三種是土地增值稅。

舊屋換購二原則：小屋換大屋、二年內換購

高雄國稅局官員指出，會在最近換屋的民眾，最主要是出售長期居住的舊房子，通常屬於房屋交易舊制，賣房後產生的收入，要在隔年以財產交易所得的形式，併入綜合所得稅申報。官員表示，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要買新屋跟賣舊屋的確切交易日期在兩年以內，即可申請重購退稅。

舉例而言，若屋主是「先賣後買」，已經完成舊家移轉登記後，在二年內重新購買自用住宅，就可以向國稅局申請退還已經繳納的綜所稅；如果新家已經先買好了，或是年初賣房、年底買房等情況，報稅時可以直接扣抵稅額。

然而官員提醒，對於舊制的房屋交易而言，只能就新購買價額超過原出售房屋價額的案件適用，用白話文來講，就是只適用「小屋換大屋」的情況。

房地合一稅：大屋換小屋也適用

房屋土地交易所得稅新制俗稱「房地合一稅」，於2016年1月1日起改版上路，國稅局官員表示，若是這幾年購買的新家，換購時就不像以前併入隔年報稅，而是轉手後一個月內就要主動申報。

官員表示，對於適用房地合一稅的新制房屋而言，無論是「小屋換大屋」或是「大屋換小屋」，只要是在二年內換購自住，且前屋、後屋都符合自住條件，都可以適用重購退稅。小屋換大屋的情況中，就像舊制房屋一樣，可以全額退稅；大屋換小屋的情況，則是按比例退稅，計算基準是依新買房的價格占出售舊房的價格比例，換算可以退稅的比例的稅款。

但官員也提醒，申請重購退稅後還是要注意，新買房產在購入的五年內，不能改作其他用途或再行移轉，否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

土增稅：注意土地產權登記

財政部官員指出，民眾換購房屋時，通常會同時出售原屋持份或基地，別忘了土地增值稅也適用重購退稅，換購新屋的時間同樣必須在二年以內。

官員提到，想申請土增稅重購退稅，舊家基地要先符合「自用住宅用地」的條件，地主或家人必須要有戶籍登記；買好新家之後，要由同一個人登記為地主，且同樣必須有家人登記戶籍。彰化縣最近就發現一個可惜的案例，丈夫出售土地後，卻用妻子的名義新購土地，結果因為土地所有權人不同，就無法申請土增稅退稅。財政部官員指出，土增稅看的是地價而非房價，搬家的時候可得注意前後屋地價水準的差別，若是新家的土地價值低於舊家，就無法申請土增稅退稅囉。